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近日，克而瑞物管联合中物研协发布2024中国物业服务企业综合实力500强，有几个关键信息。

在物业管理行业进入存量时代的大背景下，500强物企在管面积增速连续两年回落。

积极的一面是，住宅业态在管面积扭转此前的下行趋势，整体占比有所提升。

从经营业绩来看，500强物企营收增速连续两年放缓至6.8%，多种经营连续两年维持低速增长，而基础物业服务仍是压舱石。

物业行业的格局正在经历重大变化，行业仍要应对多方面的挑战。

克而瑞物管数据显示，2023年，500强物企在管面积达183.4亿平方米，同比增长6.2%，增速较2022年下降0.9个百分点。至此，500强物企在管面积增速已连续两年回落。

另外，百强物企在管面积130.5亿平方米，同比增长7.6%。百强物企在管面积占500强物企比重超过了七成。行业集中度进一步显现。

聚焦上市物企，2023年在管面积为76.0亿平方米，同比增长12.0%。

近年来，物企投拓难度不断增加。

从数据可以看出，无论是500强物企还是百强物企，亦或是上市物企，第三方在管面积占比均由升转降，其中500强物企第三方在管面积占比跌幅最大，较2022年减少了1.6个百分点。

优质物业项目投拓竞争愈加激烈。

值得注意的是，在保交楼的推动下，500强物企住宅业态在管面积占比一改此前的下行趋势，占比转升0.5个百分点至57.3%。这是近六年来住宅业态在管面积占比首次提升。

与之相对应的是，非住业态在管面积占比则跌至42.7%，较2022年下降了0.5个百分点。

原因很好理解，受到地产行业保交楼政策影响，2023年全国商品住宅竣工面积多达7.2亿平方米，仅次于2021年的7.3亿平方米，同比增长15.8%。短期内，商品住宅大量竣工直接转换为物企住宅业态在管面积，一定程度上拉升了500强物企住宅业态在管面积比重。

管理规模增长放缓，一定程度对物企营收形成掣肘。

克而瑞物管数据显示，500强、百强、上市物企营收增速全面回落。

其中，上市物企营收增速回落最为明显，2023年上市物企营收总额为2913.6亿元，同比增长7%，增速较2022年下降8.2个百分点。另外，500强和百强物企营收增速也降了1.7个百分点和1.3个百分点。

从业务条线来看，基础物业服务仍是压舱石。

具体来看，500强物企2023年基础物业服务收入4295.3亿元，同比增长8.0%，增速较2022年进一步回落3.1个百分点；社区增值服务收入和非业主增值服务收入同比分别增长3.3%和下降6.3%。

基础物业服务依旧是营收主力，其占总营收的比重持续提升。2023年，500强物企基础物业服务收入占比达74.8%，同比提升0.8个百分点。

相较而言，社区增值服务、非业主增值服务营收占比有所下跌，分别跌至10.1%和7.2%，同比分别减少0.3个百分点和1.0个百分点。

再来看社区增值服务。2023年，500强物企社区增值服务收入增速整体低位反弹。

其中，社区电商、社区家政收入增速进一步下滑，社区房屋经纪、空间运营收入陷入负增长，社区美居装修、社区停车收入明显回升。

从盈利表现来看，2023年，500强、百强、上市物企毛利润分别为1029.6亿元、799.4亿元和591.2亿元，同比分别增长5.1%、2.4%和1.2%，明显低于同期营收增速。

数据背后，实际反映物企经营业务的盈利能力进一步减弱。

500强、百强物企净利润连续两年负增长。

具体来看，2023年500强、百强净利润分别为380.1亿元和215.8亿元，同比分别下降6.7%和3.4%。上市物企净利润163.1亿元，同比增长11.8%，考虑到计提资产减值准备等不确定性因素，未来上市物企净利润回升趋势依旧难言乐观。

从物企净利率表现来看，500强、百强物企净利率双创近年来新低，上市物企净利率筑底回升净利率小幅回升至5.6%，同比微升0.2个百分点。

其中，500强物企基础物业服务毛利率基本保持稳定，2023年毛利率同比微降0.1个百分点至15%，社区增值服务毛利率缓步下行至34.4%，同比再降1.9个百分点，非业主增值服务毛利率水分逐渐挤干，毛利率同比下跌4.2个百分点至20.2%。

房地产大行业正处于调整的中段，市场复苏迹象尚不明显，调整的持续时间仍充满不确定性。相对而言，物业行业则展现出截然不同的趋势，已步入第二个发展阶段。

与此同时，物业行业也面临着不小的挑战，比如规模增速连续两年回落、行业增收不增利等，在新的发展阶段，夯实专业力、升维服务力是才是破局的关键。（来源：丁祖昱评楼市）

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